Как правильно сдать или снять квартиру в аренду

Не секрет, что съемное жилье для людей, испытывающих трудности в приобретении собственных квадратных метров, едва ли не единственная возможность решить свой квартирный вопрос. Тогда как для собственников пустующая квартира при правильном распоряжении может стать дополнительным источником дохода.

Аренда квартиры — одна из самых востребованных услуг в сфере недвижимости. Дебютантам этого «бизнеса» просто необходимо знать, как сдать квартиру в аренду без посредников, а их «клиентам», как снять квартиру с гарантией нахождения в ней на законных основаниях.

Весь процесс сдачи квартиры в аренду можно разбить на несколько последовательных этапов. Правильно выполняя каждый из них, владелец избавит себя от непредвиденных, малоприятных ситуаций, а его будущий постоялец обеспечит себе спокойное проживание на съемных квадратных метрах.

Определение арендной ставки

Арендная плата должна быть адекватной и соответствовать классу предлагаемого квартиросъёмщику жилья. Если ежемесячная арендная ставка будет выше среднерыночной, то это приведёт к «простою» квартиры. А это не только упущенная прибыль, но и ежемесячные издержки из-за необходимости оплачивать коммунальные платежи. В противоположном случае недооценка своей квартиры тоже приводит к потере денег.

Первичным источником получения информации о ситуации на арендном рынке является осмотр тематических газетных изданий и интернет ресурсов. С их помощью можно прицениться и узнать примерную стоимость аренды на сегодняшний день.

Сравнивать свою квартиру с конкурентами следует по следующим основополагающим параметрам:

• район;
• транспортная доступность;
• количество комнат;
• площадь квартиры;
• состояние ремонта;
• наличие бытовой техники и мебели;
• срок аренды.

Каждый из этих факторов значительно влияет на качество жилья, а, следовательно, их обязательно следует учитывать при определении арендной ставке.

Подготовка квартиры к сдаче

Немаловажной задачей является подготовка квартиры к сдаче в аренду. Должный уход и как следствие презентабельный вид квартиры окажут благоприятное воздействие на будущих арендаторов и тем самым увеличат арендную ставку.

Все меры по улучшению имиджа квартиры применяются по аналогии с предпродажной подготовкой. Придать товарный вид и выставить квартиру в более выгодном свете можно при помощи обычной генеральной уборки. Однако прибраться в квартире недостаточно.

Стоит уделить время и прилегающим к ней территориям: подъезду, лестничной клетке и лифту. Чистота этих объектов создаст положительное впечатление о доме и его жильцах. Следующее чем необходимо заняться — это вывоз ненужных, изживших себя вещей, которые лишь захламляют комнаты и тем самым сужают пространство, что совершенно не играет на руку собственнику.

Кроме того, следует убрать все личные вещи и излишние предметы декора, чтобы арендатор мог почувствовать себя как дома. А вот создать атмосферу жилого помещения можно при помощи необходимого набора мебели, бытового оборудования и хорошего освещения.

При необходимости проведите мелкий косметический ремонт. Вкладывать огромные средства на полную переделку квартиры смысла нет. Достаточно заменить старую сантехнику, заедающие замки или другие видимые недостатки.

Рекламная компания

После того как все меры по подготовке квартиры к приему своих будущих постояльцев проведены, можно переходить к следующему шагу – рекламе. Первым делом необходимо составить рекламное сообщение, в котором найдут свое отражение наиболее важные характеристики съемного жилья: адрес, количество комнат, дополнительные удобства в виде мебели, оснащения квартиры бытовыми приборами, подключения спутникового телевидения и интернета, а также размер арендной платы с пометкой об оплате коммунальных услуг. Дополнить информативный текст необходимо красочными фотографиями самих комнат, сделанных в выгодном ракурсе, с достаточным освещением и обезличенным интерьером.

Распространение рекламного объявления такого типа осуществляется множеством способов: в печатных СМИ, на досках объявлений, растяжках баннеров, листовках. Однако, справедливо заметим, что самым эффективным и быстродействующим является размещение на посвященных недвижимости интернет ресурсах.

Выбор арендатора

Грамотно составленное объявление не заставит вас долго ждать звонков от заинтересованных этим предложением людей. Но не нужно торопиться с вселением первого же позвонившего вам клиента. К выбору арендатора нужно подходить с особой осторожностью. Ведь от него зависит то, каким образом будет содержаться арендуемое им помещение на протяжении долгого времени. Надежность молодых людей, девушек, семейной пары или одинокого человека определить заранее не получится. Лишь обсудив все интересующие друг друга вопросы при личной встрече, можно принимать решение о дальнейшем сотрудничестве.

Заключение договора найма

Допустим одному из позвонивших потенциальных квартирантов удалось произвести положительное впечатление на арендодателя, и он готов его вселить. Свои отношения они обязаны оформить официально, а точнее заключить договор найма жилого помещения, отразить в нем все существенные условия. Такие, как паспортные данные сторон, объект аренды, размер арендной платы и срок её внесения, условия оплаты коммунальных платежей. Не лишним будет указать и возможность нахождения на арендуемой жилплощади домашних животных, определить периодичность визитов хозяина.

Регистрация договора в 3-х экземплярах проходит в присутствии обеих сторон в РСЦ до фактического вселения квартиранта.

Узнать подробнее о всех особенностях проведения данной процедуры и требуемых для этого документов можно в статье «Заключение договора найма жилого помещения».

Уплата подоходного налога

Информация о заключенном договоре из регистрирующего органа автоматически поступает в налоговую службу, где собственника съемной квартиры регистрируют в качестве налогоплательщика. Размер ставки налога зависит от месторасположения арендуемого помещения и количества комнат в нем. Налогообложение не затрагивает собственников, сдающих в наём квартиру молодым специалистам или ближайшим родственникам.

Оплата налога осуществляется одним из трёх способов: ежемесячно, за год вперед или с заполнением декларации о доходах.

Всё о налогообложении при сдаче жилья в аренду читайте в статье «Налог на аренду квартиры».

Расторжение договора найма

Расторжение по взаимному согласию никаких сложностей не сулит. Для этого собственнику и квартиросъёмщику необходимо явиться в РСЦ, где они подписывают соглашение о расторжении договора найма.

Однако бывает, что инициатором расторжения договора является только одна сторона. Если этой стороной является арендатор, то ему следует за месяц уведомить об этом хозяина квартиры. Тогда он будет не в праве препятствовать аннулированию договора.

Но, если инициатором является арендодатель, то у него должны быть серьёзные мотивы, на основании которых суд удовлетворит его требования прекратить обязательства по договору. Например, уклонение квартирантом от отплаты аренды на протяжении более двух месяцев, использование съемной жилплощади не по назначению, систематическое причинение ущерба имуществу. О своем намерении выселить собственник квартиры обязан известить арендатора посредством официального письма за месяц до подачи иска в судебное учреждение.

Более подробное о прекращении арендных отношений в статье «Расторжение договора найма жилого помещения».

Возможные трудности

В заключении поговорим о проблемах, которые могут добавить нервотрепки арендодателю и омрачат жизнь арендатора.

Неприятными сюрпризами для хозяина съемной квартиры могут стать:

• несвоевременная оплата;
• отказ от оплаты коммунальных услуг;
• колоссальные счета за междугородние звонки;
• преждевременный съезд квартирантов;
• утеря или повреждение имущества.

Большинство этих проблем решается грамотным и доскональным составлением договора найма. Здесь необходимо предусмотреть все условия устного соглашения и, лишив тем самым квартиранта лазеек и ухищрений, обязать его к соблюдению прописанных в договоре пунктов. Сберечь имущество от рук нерадивого квартиросъёмщика можно составив акт передачи с детализированным описанием находящегося в квартире имущества. Также, будучи осмотрительным, владелец съемной квартиры позаботится о блокировке междугородних и международных звонков в отделении связи, дабы в будущем не остаться с разоряющими счетами за телефон от прежних жильцов.

Список предостережений для квартиросъёмщика не меньше:

• Перед подписанием бумаг проверьте, является ли арендодатель собственником или субарендатором;
• При оплате причитающихся с вас денег требуйте у хозяина расписку о получении всей суммы в установленный на это срок;
• Во избежание необоснованных обвинений в порче или утере предметов мебели, бытового оснащения и иного имущества, въезжая в квартиру, составьте вместе с арендодателем акт передачи;
• Установите в договоре круг лиц, проживающих с вами;
• Установите срок аренды.

Соблюдение этих простых правил и выполнение собственных обязательств перед арендодателем гарантирует защиту со стороны государства и спокойное проживание на съемной квартире. Если возникают опасения и сомнения на счет того, под силу ли правильно снять или сдать квартиру в аренду без посредников, всегда можно переложить все хлопоты на плечи риэлтерского агентства.