Новости

За год недвижимость просела на 17%. Каким был 2016 года в регионах?

Конец 2016 года обнажил старые проблемы рынков жилья белорусских городов. Если в конце лета – начале осени казалось, что вслед за Минском стабилизация пришла и в регионы, то IV квартал показал обратное. Негативные тенденции, связанные со слабой покупательской активностью и снижением цен, проявили себя вновь.

В 2016 году спрос на квартиры в Минске побил все рекорды. Число зарегистрированных сделок купли-продажи превысило средний показатель последних 3 лет сразу на 20%. Среди других городов страны нечто подобное прослеживалось лишь в Витебске. Но там покупатели активизировались лишь после двукратного обвала цен.

В других городах страны снижение цен также было внушительным (об этом дальше), но спрос в лучшем случае превысил показатель откровенно неудачного 2015 года. До уровня благополучного 2014-го не дотянул больше ни один из городов. По сравнению с ним спрос на квартиры снизился в среднем на 15%.

Если проанализировать изменение активности покупателей в течение года, то прослеживается довольно тревожная динамика. Пик спроса пришелся на весну и лето, а в конце года квартиры покупали откровенно плохо. И это при стабильной ситуации с курсом доллара. Никто не отменял и сезонный фактор – как правило, максимум сделок приходится именно на IV квартал.

Что выбирали покупатели?

Кризис не повлиял на предпочтения покупателей жилья в регионах. Самыми востребованными в большинстве городов страны по-прежнему остаются 2-комнатные квартиры. Так, в Гродно “двушки” фигурировали в каждой второй сделке. К слову, город на Нёманом стал лидером и по числу проданных “трёшек” (25% всех реализованных квартир).

Структура спроса с небольшим перевесом 1-комнатных квартир над 2-комнатными, которая больше характерна для Минска, сложилась также в Бресте и Витебске.

На готовые новостройки пришлось примерно 20% всех сделок купли-продажи квартир в областных центрах. Год назад эта цифра равнялась 27%. Сокращение строительства, которое особенно чётко прослеживается в Минске, затронуло и регионы.

Цены и влияние Минска

Неоднократно говорилось о том, что рост спроса на квартиры в Минске и его сокращение в регионах – это взаимосвязанные процессы. Как только цены в Минске достигли уровня в 1050-1100 $/м2, который был нормой в областных центрах до начала кризиса, поток региональных покупателей хлынул в столицу. Там это способствовало стабилизации цен и даже небольшому росту во втором полугодии. А продавцам квартир из регионов, у которых минчане “увели” покупателей, ничего не оставалось, как дальше снижать цены.

Осенью сложилось впечатление, что стабилизация наконец добралась и до регионов страны, но оно было поспешным. Судя по последним месяцам 2016 года, квартиры продолжили дешеветь практически повсеместно. Помимо Минска стабильными цены остались лишь в Бобруйске и Борисове.

Напомним, что общее снижение цен за 2016 год в Минские составило 8%. На фоне регионов это очень скромная коррекция. Снижение в других городах колебалось от 14-15% в Солигорске и Могилёве, до 26-30% в Полоцке и Орше.

Витебск стал первым городом Беларуси, где недвижимость уже подешевела более чем наполовину (-52,6%). В ноябре средняя цена, рассчитанная по данным реальных сделок, уже опускалась там ниже отметки в 500 $/м2, но в декабре вновь немного превысила этот знаковый уровень.

Среди других городов, круглую отметку в $500 уже преодолели Барановичи, Бобруйск, Новополоцк, Орша, Пинск и Мозырь. В последнем средняя цена квадратного метра проданных квартир и вовсе стремится к $400, что является минимальным показателем среди крупных городов страны. При этом, по результатам декабря средняя зарплата в Мозырьском районе была одной из самых высоких в стране.

О новых ценовых реалиях красноречиво свидетельствуют максимальные суммы, которые в 2016 году платили за квартиры.

Рекорды тоже мельчают

В 2016 году лишь 8 квартир в областных центрах были проданы по цене свыше $100 000. В 2014 году таковых было 63.

Судя по динамике цен предложения, которые мы высчитываем еженедельно, снижение цен на квартиры в региональных центрах Беларуси продолжается и в 2017 году. Безусловно, этот процесс когда-то должен остановиться, учитывая тот факт, что цены уже вплотную приблизились к цифрам, которые часто фигурируют в разговорах о себестоимости строительства. Стабильность курса доллара и снизившиеся вдвое цены в теории должны вернуть жилой недвижимости привлекательность в глазах покупателя.

Впрочем, возобновившееся снижение цен на квартиры в Минске может привести к повторению ситуации прошлого года. Если цены продолжат опускаться такими темпами, есть вероятность “второго пришествия” региональных покупателей в столицу. Их вряд ли будет так же много, как годом ранее, но достаточно, чтобы рынки жилья других городов страны вновь испытали дефицит спроса со всеми вытекающими последствиями.

Добавить комментарий