Новости

«Звоните, когда начнут выселять должников» — адвокат о том, почему в Беларуси до сих пор не появилась доступная ипотека

Недавно Анатолий Калинин щедро обнадежил народ с трибуны: после 2020 года в Беларуси запустят ипотеку под 12-15% в год. Большинство наших сограждан вынуждены всю жизнь копить на жилье и на такую перспективу смотрят с радостью. Да и кредиторы признают: на ипотеке в Беларуси можно заработать деньги. Борис Лев, управляющий партнёр Адвокатского бюро »Лев, Шерстнёв и партнёры», последние годы тесно сотрудничает с иностранными инвесторами, которые собираются основать в Беларуси ипотечный бизнес. О том, почему до сих пор не основали, юрист рассказал в интервью Realt.by.

На самом деле, ипотека в Беларуси существует уже давно, но не пользуется особым спросом из-за высоких ставок. Кредит под залог жилой недвижимости у нас выдают под 17,5-24% в год. Дорого, сердито.

Свои представления об ипотеке белорусы черпают из опыта России, широко тиражируемого в СМИ, где её ассоциируют с рабством: просрочил платеж — оказался на улице. Но жесткие условия кредитования позволяют банкам существенно снизить собсвенные финансовые риски, а вместе с ними — процентную ставку по кредиту. В некоторых странах ипотека выдается под 3-6% в год.

Вице-премьер Анатолий Калинин таких низких  кредитных ставок не обещал, речь шла  исключительно о займе в национальной валюте, которая, как показывает практика,  интенсивно обесценивается. В свои 12-15 гипотетических процентов вице-премьер заложил 5–7-процентный уровень инфляции.

Иностранные инвесторы, желающие выдавать жилищные кредиты под залог приобретенной недвижимости, изучают наш рынок с 2005 года. По мнению Бориса Льва, сейчас белорусское законодательство, судебная практика и состояние экономики созрели для того, чтобы ипотечный бизнес был здесь не только востребованным, но и прибыльным.

— В первую очередь ипотечным бизнесом интересуются инвесторы из стран Восточной Европы, — говорит собеседник. — Они к нам ближе, поэтому понимают правила игры. Несколько лет назад мы вели переговоры с латышами. Первый вопрос, который они нам задали: «У вас  в стране есть судебные решения о выселении?» — «Нет» — «Извините. Придем, когда будет прецедент».

В последнее время инвестиционный климат потеплел, а в судебной практике появились первые решения о выселении должников, не сумевших рассчитаться по ипотеке. Но ипотечных договоров в Беларуси не так много, поэтому и решений о выселении — единицы. У нас нет сложившейся судебной практики в этой области, но с каждым выселением шансы на появление доступной ипотеки в Беларуси растут.

Сейчас для инвесторов, которые хотят выйти на ипотечный рынок Беларуси, законодательно все проработано до мелочей, но стоимость кредитных ресурсов по-прежнему слишком высока. Пока у нас не будет «дешевых» денег, активность на этом рынке не появится.

— Под какой процент и на каких условиях  потенциальный инвестор планирует выдавать ипотечные кредиты белорусским гражданам?

— Изначально инвесторы будут выходить на рынок с несколько завышенной процентной ставкой, чтобы снизить риски высокой доходностью. На первых порах они планируют давать валютный лизинг по ставке, которая будет колебаться в рамках 10-12% годовых. Позже, освоившись на рынке, кредиторы опустят ставки. Со временем, поработав в системе, изучив её изнутри, начнут выдаваться ипотечные кредиты и в белорусских рублях.

— Ипотека и лизинг — сделки разные по правовой конструкции, но одинаковы по негативным последствиям для граждан. Человек живёт в квартире или доме, которые, в случае чёткого исполнения им финансовых обязательств перед кредитором,  по завершению выплаты — станут его собственностью. Последствия же при неисполнении договора в обоих случаях одинаковые — выселение.

С юридической точки зрения сделки отличаются. В ипотечном договоре недвижимость принадлежит физлицу, но находится в залоге у банка. А вот лизингополучатель не может стать собственником жилья, приобретённого в лизинг, до тех пор, пока полностью не рассчитается с кредитором. Лизинг — совершенно новый продукт на кредитном рынке Беларуси, счет лизинговых сделок идёт на единицы.

— На сколько должен быть просрочен платёж, чтобы кредитор подал в суд на выселение заёмщика?

— Как правило, это период, который позволяет возместить убытки взысканием штрафных санкций.

Например, квартира стоимостью $100 тыс., под залог которой выдали кредит $80 тыс., в случае выселения заёмщика может быть продана за $70-80 тыс. Заёмщик  уже выплатил какую-то часть долга и 20% заплатил собственными средствами. Квартира изымается, но должнику ничего не возвращается. Ведь за $80 тыс. кредитор сможет только покрыть свои убытки.

Это жёсткие правила. Очень жёсткие. Но доступная ипотека может возникнуть только на таких условиях. Кредитор инвестирует в этот бизнес лишь при 100-процентной гарантии возврата инвестиций. И в этом смысле белорусские законы комфортны для кредиторов: у нас можно выселить должника, даже если ипотека выдана под залог его единственной квартиры. 

— Чего же кредиторам не хватает?

— Для того чтобы получить данные о заёмщике в кредитном бюро, в Беларуси необходимо его письменное согласие. В других странах процедура гораздо проще.

Помимо кредитной истории, займодавец часто хочет видеть всю картину целиком, ведь многие люди никогда не брали кредит в банках, но по обычным долговым распискам задолжали крупные суммы денег. Информация о задолженностях имеется в Службе принудительного взыскания. Для того чтобы получить эту информацию, нужно потратить много времени и денег.

Иногда люди приносят в банк фальшивую справку о зарплате. Поэтому у кредитора должен быть доступ к базе данных Фонда социальной защиты населения с информацией о размере взносов ФСЗН, исходя из которой можно сделать вывод о реальной заработной плате заёмщика. В Беларуси не всякое кредитное учреждение может запросить информацию из ФСЗН.

Кредитор хочет взглянуть на историю платежей за коммунальные услуги, историю взаимоотношений с сотовыми операторами, и самое неудобное, что вся эта информация находится в разных источниках, её нужно собирать по крупицам. В той же Латвии в течение минуты можно получить все данные о потенциальном заёмщике в два клика. 

— Зачем кредитору знать эти тонкости, если он со всех сторон защищён?

— Если должник начнёт нарушать условия договора, кредитор, конечно, должен на этом заработать. Но это вовсе не значит, что его бизнес основан на прибыли от штрафных санкций и изъятых квартир. Фундамент кредитного бизнеса  держится на заёмщиках, которые вовремя выполняют свои финансовые обязательства. Если  же бизнес рассчитан на выселение людей и реализацию жилья по заведомо низкой цене, то произойдет обвал рынка недвижимости. В свое время такая ситуация случилась в Латвии, в США , и это очень опасная перспектива.

— Когда в Беларуси сложатся условия для доступной ипотеки?

— Лично я считаю, что условия уже сложились. Мы регулярно мониторим рынок недвижимости, показываем инвесторам, что он готов, на нём можно и нужно  работать. Но для инвесторов пока не хватает баланса доходности и рисков.  В этом вопросе позиция страны  пока не очень устойчива. Впрочем, исчезли главные риски — те, которые были связаны с социальной направленностью государства и невозможностью выселить человека за долги по ипотеке. Это — ключевой фактор, из-за которого инвесторы так долго игнорировали нашу страну. Сейчас прецеденты выселения есть, и когда их количество достигнет критической точки, инвесторы наверняка зайдут в ипотечный бизнес Беларуси.

Белорусы сейчас кредитуются на куда менее выгодных условиях, чем граждане других стран. Работать на этом рынке сейчас довольно прибыльно. И, хотя сомнения у инвесторов есть, думаю, через некоторое время они исчезнут.

Добавить комментарий