Переустройство и перепланировка квартиры

Планировка квартир в домах массового строительства, а тем более в домах старого жилищного фонда, зачастую не соответствует личным представлениям жильцов о комфортной жизни. В каждом отдельном случае их требования к количеству и размеру комнат, наличию и расположению инженерных коммуникаций существенно отличаются. Планировочного решения, которое устроило бы всех, попросту не существует. По этой причине, желая обустроить жилье по своему вкусу, собственники все чаще обращаются к переустройству и перепланировке квартиры.

Законодательством порядок переустройства и перепланировки квартиры описан в Постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 16 мая 2013 года №384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории» (скачать).

Перед началом выполнения ремонтно-строительных работ необходимо составить подробный перечень предстоящих работ и определится относятся ли они к перепланировке и переустройству.

Согласно Постановлению №384 перепланировкой называют работы, связанные с изменением планировочного решения квартиры, а переустройством – работы, связанные с изменением инженерных систем (демонтаж, установка, перенос, замена систем электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, мусоро и газоудаления). К ним относятся следующие виды работ:

• Изменения несущих конструкций;
• Демонтаж и возведение перегородок;
• Создание или увеличение проемов в стенах;
• Изменения системы газоснабжения, газоудаления, мусороудаления, центрального отопления;
• Изменение теплоизоляции, гидроизоляции, пароизоляции и звукоизоляции.

Остальные работы не относятся к переустройству и перепланировке. В том числе к ним не относятся работы по остеклению балконов, лоджий и замене заполнений оконных и дверных проемов. Эти работы выполняются с учетом утвержденных местным исполнительным комитетом вариантов и с сохранением конфигурации и цвета существующих заполнений оконных и дверных проемов, остекления балконов и лоджий. Варианты остекления балконов и лоджий (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и на официальных сайтах местных исполнительных комитетов.

Законодательством запрещается:

• переустройство вентиляционных каналов и шахт;
• соединение лоджий и балконов с отапливаемыми помещениями;
• устройством жилых помещений без естественного освещения;
• работы приводящие к снижению несущей способности;
• нарушение теплоизоляции, гидроизоляции, пароизоляции и звукоизоляции;
• установкой дополнительного оборудования центрального отопления, водоснабжения и электроснабжения;
• изменение фасада.

Осуществлять переустройство и перепланировку квартиры разрешается только после согласования с местным исполнительным комитетом (районной администрацией). Помимо согласования для проведения работ с несущими конструкциями, инженерными системами и устройством гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции необходимо провести разработку проектной документации.

Согласование перепланировки и переустройства квартиры

Для согласования перепланировки и переустройства квартиры с исполнительным комитетом собственнику необходимо заполнить заявление и собрать следующий перечень документов:

• паспорт;
• письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право пользования помещением и участников общей долевой собственности;
• техпаспорт;
• документ, устанавливающий право собственности или письменное согласие организации застройщика;
• план-схема работ;
• письменное согласие залогодержателя жилого помещения.

Кроме того, собственник должен обеспечить доступ в квартиру сотрудникам ЖКХ, организации застройщика и исполкома. Осмотр проводится на предмет соответствия техпаспорту действительной планировки и общего состояния инженерных конструкций. По его результатам составляется акт техосмотра жилплощади, который подписывается уполномоченным на это должностным лицом и лицом, инициировавшим перепланировку (переустройство). Утверждается данный документ в исполкоме.

На основании акта и представленных документов в течении 1-го месяца исполком выносится решение об отказе или разрешении перепланировки (переустройства) квартиры. Основаниями для отказа являются:

1. Недостоверные сведенья в представленных собственником документах;
2. Угроза обрушения конструкций;
3. Запрет на перепланировку (переустройство).

Отказ может быть опротестован в вышестоящем органе или суде.

В разрешении исполкома указывается информация об гражданине, инициировавшим перепланировку, видах запланированных работ, дате окончания и приемки работ, условиях хранения стройматериалов и порядке вывоза строительного мусора.

Порядок производства работ по переустройству и перепланировке квартиры

Если запланированный объем работ отвечает всем нормам законодательства, то следующий шаг, после согласования перепланировки квартиры местным исполкомом, является заключение договора подряда с разработчиком проектной документации. Сам проект необходимо также согласовать и при необходимости провести государственную экспертизу и заключить договор с технадзором.

Только когда все формальности соблюдены, поставлены в известность все контролирующие данный процесс организации и подтверждена безопасность планируемых изменений, можно приступать к перепланировке (переустройству). Контроль за соблюдением соответствия проводимых работ проекту ложиться на плечи собственника.

В случае повреждения инженерных систем, несущих конструкций и перегородок необходимо принять все меры по предотвращению деформации и появлению трещин, а также безотлагательно обратиться в подразделение архитектуры и градостроительства и заявить о случившемся. В этой связи организовывается комиссия, которая выносит решение о возобновлении или запрете работ по перепланировке (переустройству). Восстановление поврежденных конструкций и элементов инженерных систем осуществляется за счет лиц, причинивших эти повреждения.

Кроме того, запрещается проводить работы с 19:00 до 9:00 и в выходные и праздничные дни, использовать для перевозки стройматериалов пассажирские лифты и загромождать ими коридоры и лестничные марши.

По завершению работ по перепланировке (переустройству) квартиры создается приемочная комиссия в состав которой входит собственник, подрядчик, представители организаций застройщика, ЖКХ, исполкома. Перед проведением осмотра собственник должен представить комиссии, следующие документы:

• разработанный и согласованный проект;
• договор строительного подряда;
• договор на осуществление технического надзора;
• акты на скрытые работы;
• ведомость технических характеристик (техпаспорт), составленную БТИ по факту проверки характеристик помещения при выполнении его переустройства или перепланировки.

Если комиссия не обнаружила никаких нарушений, составляется акт приемки выполненных работ в четырех экземплярах (пяти – если был задействован подрядчик), подписывается всеми членами комиссии и утверждается местным исполнительным комитетом. После чего следует госрегистрация изменений недвижимого имущества в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

Если же произведенные работы не отвечают требованиям, прописанным в проекте и технических нормативах, то в акт заносятся замечания и приемка откладывается до момента устранения всех дефектов и недоработок.

Самовольное переустройство и перепланировка квартиры

Самовольное переустройство и перепланировка квартиры без согласования запрещена. Незнание этого грозит штрафом в размере 30-50 базовых величин и даже уголовной ответственностью, если был причинён ущерб суммой свыше 100 базовых величин. Более того, нарушителю придется привести помещение согласно изначальному проекту за счет средств из собственного кармана.

Однако, можно получить разрешение на самовольное переустройство и перепланировку квартиры. Согласование данного вопроса проходит по той же схеме, что и стандартное: подать заявление, собрать необходимые документы и, при обследовании квартиры, подтвердить техническим заключением, что перепланировка (переустройство) квартиры не влияет на безопасность здания и соответствует нормативам.