Договор мены и договор обмена

Порой обстоятельства в жизни складываются так, что прежняя квартира уже не устраивает своих хозяев, а на новую – денег нет. Из сложившейся ситуации есть выход – мена или обмен. То, как и на каких условиях они будут проводиться, зависит от желаний и возможностей собственника.

В настоящее время существуют следующие разновидности обмена:

1. Равноценный обмен – происходит между равными по своей стоимости квартирами, а потому не предусматривает никаких дополнительных выплат и условий.
2. Неравноценный обмен – происходит между различными по цене квартирами. Чтобы сделка была справедливой, владельцу более скромного жилья придется компенсировать разницу денежной суммой или другим имуществом (машиной, дачей, гаражом).
3. Разъезд – одна жилплощадь меняется на несколько других. Например, расселение коммунальной квартиры или разведённых супругов.
4. Съезд – действие противоположное разъезду. Собственники нескольких квартир принимают решение переехать на одну жилплощадь.

Юридически оформить обмен квартиры можно тремя способами: договор мены, договор обмена, а также обмен через куплю-продажу.

Договор мены

Предмет мены — недвижимость в частной собственности. Договор мены заключается между полноправными владельцами квартир, на основании которого они являются продавцами и покупателями недвижимости друг друга. Его регистрация идентична регистрации договора купли-продажи. Необходимы те же документы и такой же порядок оформления и удостоверения правомерности сделки.

Условия договора должны предусматривать компенсацию, если стоимость одной из квартир выше стоимости встречного жилья, то есть происходит неравноценный обмен. В противном случае сделка будет признана равноценной.

Договор обмена

Предмет обмена — право найма и пользования недвижимостью, находящейся в собственности государства (неприватизированная недвижимость). Договор обмена заключается между нанимателями жилья, членами жилищно-строительных кооперативов и частными собственниками. Последние могут быть представлены только одной стороной, иначе это уже будет договор мены.

Для заключения такого рода сделки необходимо получить согласие всех членов семьи проживающих в квартире. Если один из них противится обмену, то, согласно ст. 76 ЖК РБ, наниматель вправе обратиться в суд и принудить к сделке.

Кроме того, так как жильё принадлежит государству, потребуется разрешение от горисполкома – обменный ордер. Он действителен в течение одного или двух месяцев, в зависимости от местоположения размениваемых объектов недвижимости. За выделенное обменным ордером время стороны обязаны заключить договор найма жилых помещений, после чего соглашение об обмене вступает в силу.

Понятия неравноценного обмена для государственных квартир нет, так как передается лишь право пользования ей. Оценить его материальную стоимость невозможно, потому законом запрещено компенсировать потерю стороне, предлагающей наиболее комфортные условия для проживания.

Обмен через куплю-продажу

Прямые сделки обмена проводятся не так часто. Связано это с тем, что всякая жилплощадь индивидуальна и имеет свою цену. Плюс ко всему найти отвечающий всем требованиям покупателя вариант задача практически неосуществимая. Поэтому владельцы чаще всего обращаются к такому способу сделки, как обмен через куплю-продажу — собственник продает свою квартиру и на вырученные средства покупает другую.

Схема сделки простая – покупатель вашей квартиры вносит задаток, для вас подбирается другое жилье, вы вносите задаток за покупаемую квартиру, затем совершается общая сделка. Обе сделки купли-продажи заключается в один день, чтобы обеспечить сохранность всех выплат, так как поиск новой квартиры может затянуться, а цены за этот период времени значительно возрасти. Тогда вырученной с продажи суммы может не хватить. Это риск, опытные риэлторы во избежание таких ситуаций рекомендуют вкладывать в стоимость объекта процент его подорожания и не затягивать с поисками нового жилья более 2-х месяцев.